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Révision annuelle du loyer (IRL) et DPE : quand le propriétaire n'a pas le droit

La plupart des baux d'habitation contiennent une clause de révision annuelle selon l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'Insee. Pour un logement classé F ou G, cette révision est pourtant interdite depuis le 24 août 2022.

La révision annuelle en temps normal

Quand le bail le prévoit, le propriétaire peut augmenter le loyer une fois par an, à la date indiquée au bail ou à sa date anniversaire, dans la limite de la variation de l'IRL. Il doit en faire la demande ; il ne peut pas la réclamer plus d'un an après la date prévue.

Ce qui change pour un logement F ou G

Depuis la loi Climat et résilience, l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 exclut toute révision du loyer d'un logement classé F ou G, pour les baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022. Le loyer est gelé à son montant à cette date : la hausse de l'IRL ne s'applique plus, quelle que soit la clause du bail.

Comment vérifier votre situation

1. Trouvez la classe énergie sur le DPE annexé au bail, ou cherchez le DPE par adresse.
2. Repérez la date de signature du bail et calculez sa reconduction : tous les 3 ans pour un logement vide, chaque année pour un meublé.
3. Comparez avec les avis d'échéance : toute hausse appliquée après cette date est interdite.

Exemple : un bail vide signé le 1er février 2021 a été reconduit le 1er février 2024. Si le loyer est passé de 650 € à 670 € le 1er février 2025, cette hausse de 20 € par mois est interdite. Au 1er octobre 2026, le locataire a payé 20 mois x 20 € = 400 € en trop.

Contester la hausse

Envoyez au propriétaire une mise en demeure en recommandé avec accusé de réception, qui rappelle la règle, chiffre le trop-payé et demande le retour au loyer gelé. Les sommes versées en trop sont récupérables sur trois ans.

Questions fréquentes

La clause d'indexation de mon bail autorise-t-elle la hausse ?

Non, si le logement est classé F ou G et que le bail a été signé, renouvelé ou reconduit depuis le 24 août 2022 : la loi interdit la révision, même avec une clause d'indexation.

Le propriétaire peut-il rattraper les révisions non appliquées ?

Non. Une révision ne peut pas être rétroactive au-delà d'un an, et elle est de toute façon interdite tant que le logement est classé F ou G.

Et si mon logement est classé E ?

La révision annuelle reste possible, dans la limite de la variation de l'IRL. Le gel ne concerne que les classes F et G.

Sources : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 17-1 ; loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, art. 159 ; service-public.gouv.fr, « Augmentation et révision du loyer en cours de bail ». Mise à jour : octobre 2026.