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Gel des loyers des logements classés F et G : la règle complète

Depuis le 24 août 2022, un propriétaire n'a plus le droit d'augmenter le loyer d'un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE). Cette règle, issue de la loi Climat et résilience, est pourtant mal connue : beaucoup de bailleurs continuent d'appliquer la révision annuelle.

Ce que dit la loi

L'article 159 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 a modifié les articles 17, 17-1 et 17-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Pour un logement classé F ou G, le propriétaire ne peut plus :

• réviser le loyer chaque année selon l'indice de référence des loyers (IRL), même si le bail contient une clause d'indexation ;
• augmenter le loyer au renouvellement du bail ;
• fixer un loyer plus élevé que celui du locataire précédent lors d'une nouvelle location ;
• engager une action en réévaluation d'un loyer sous-évalué.

La mesure concerne le parc privé, en location vide ou meublée, y compris le bail mobilité. Les meublés de tourisme ne sont pas concernés.

Quels baux sont concernés

En métropole, le gel s'applique aux contrats signés, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022. Un bail plus ancien n'échappe pas à la règle : il y entre à sa première reconduction après cette date.

Le simulateur calcule automatiquement cette date à partir de la date de signature de votre bail.

Comment savoir si mon logement est classé F ou G

Le DPE doit être annexé au bail. Sa classe énergie (de A à G) figure en première page, avec un numéro à 13 caractères. Vous pouvez aussi retrouver le DPE à partir de l'adresse dans la base publique de l'ADEME, qui recense les diagnostics réalisés depuis juillet 2021.

Récupérer les hausses déjà payées

Les hausses appliquées malgré le gel n'étaient pas dues. Le locataire peut en demander le remboursement, dans la limite de trois ans (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989), et exiger le retour au loyer gelé pour la suite.

1. Rassemblez le bail, le DPE et les avis d'échéance qui montrent les hausses.
2. Envoyez une mise en demeure en recommandé avec accusé de réception, avec le calcul des sommes dues.
3. Sans réponse sous un mois, saisissez gratuitement la commission départementale de conciliation.
4. En dernier recours, saisissez le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire.

Pendant toute la démarche, continuez à payer votre loyer : ne retenez jamais une somme de vous-même.

Les exceptions

Le propriétaire retrouve le droit d'augmenter le loyer, pour l'avenir uniquement, si des travaux de rénovation énergétique font sortir le logement des classes F et G, ce qu'atteste un nouveau DPE. Depuis le 1er janvier 2026, puis à nouveau au 1er janvier 2027, la méthode de calcul du DPE pour les logements chauffés à l'électricité a évolué : certains logements changent de classe sans travaux. Dans ce cas, la hausse reste en principe bloquée jusqu'au renouvellement du bail : une simple reconduction tacite ne suffit pas à la débloquer. En savoir plus sur le nouveau DPE 2026.

Questions fréquentes

Depuis quand le loyer des passoires énergétiques est-il gelé ?

Depuis le 24 août 2022 en France métropolitaine, pour les baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits à partir de cette date. En outre-mer, la mesure s'applique depuis le 1er juillet 2024.

Quelles hausses sont interdites ?

Toutes : la révision annuelle selon l'indice de référence des loyers (IRL), la majoration au renouvellement du bail, la hausse entre deux locataires et la réévaluation d'un loyer sous-évalué.

Le propriétaire peut-il augmenter après des travaux ?

Oui, mais seulement pour l'avenir et si un nouveau DPE réalisé après les travaux classe le logement en E ou mieux.

Combien de temps pour réclamer ?

Trois ans : les sommes versées en trop au cours des trois dernières années peuvent être réclamées (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989).

Sources : loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, art. 159 ; loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 7-1, 17, 17-1 et 17-2 ; ministère de la Transition écologique, FAQ « Location et gel des loyers des passoires énergétiques ». Mise à jour : octobre 2026.